【案件当事人】原告：陶某    被告：文某、张某

【委托人】陶某

【委托代理人】江苏平和成律师事务所王正东律师、周萌实习律师

【审理法院】苏州工业园区人民法院

【案情简介】2016年5月9日，原、被告及苏州某房地产经纪有限公司（以下简称房产经纪公司）（见证方）签订《房屋买卖（置换）合同》。合同约定：原告以158万元价格将房屋出售给被告，被告于合同签订当日交付定金2万元，且为被告办理网签资金托管手续。被告及房产经纪公司承诺被告购买上述房屋办理贷款会及时下放。原告认可该贷款方式付款，若被告违约需承担由此引起的经济损失，已交纳的服务费不予退还，甲、乙任何一方违约需赔偿未违约方总房价20%作为违约金。但是后期贷款过程中乙方因资质不合格不能贷款，后经协商双方实际已经办理撤销网签手续。

【原告诉求】1.判令解除原被告之间的房屋买卖合同；2.判令被告支付给原告违约金316000元；3.本案诉讼费用由被告承担。

【案件争议】被告文某辩称原告不应该追究被告张某的违约责任，买卖合同的实际购房人是文某，张某是代文某签订合同，后续真正的银行贷款合同以及网签合同都是文某单独签订的。两被告不是亲属关系，无理由共同购房。合同不能履行并非被告主观不愿意履行，而是中介公司未能配合办理贷款手续。被告已经同意放弃定金2万元作为对原告的补偿。房价并未下跌，原告并未因此遭受损失。请求驳回原告诉请。审理中中介公司工作人员卢某出庭作证说当时撤销网签合同是双方协商好的，曾听见原告说不追究被告责任。另，房地产经纪公司向法院出具《情况说明》，证明买方因自身资质不符合银行贷款条件，申请贷款被拒绝。买卖双方协商撤销网签合同，取消交易。

【律师代理意见】张某在房屋买卖合同上签字，文某在网签合同、银行贷款合同上签字，故张某、文某应共同承担合同义务；并非不可抗力导致的合同不能履行，且合同是原被告双方真实意思表示，原告已履行合同义务，被告违约则由被告依约承担违约责任。

【法院认定】当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。《房屋买卖（置换）合同》上被告文某的签名虽然为张某代签，但办理网签及资金托管手续均为文某办理，应视为文某对张某在买卖合同上代签其名字的追认。两被告虽均认可实际购房人为文某，但原告不予认可，根据合同要求两被告共同承担合同义务，合法有据，应予支持。本院认为张苏、文博均在合同文本签名，应当均视为购房人，承担相应合同权利义务。两被告签订合同后未能及时办理贷款支付房款以继续履行合同，双方经协商后实际已经办理撤销网签手续，故原告要求确认房屋买卖合同解除本院予以准许；虽双方已解除合同但原告未明确表示不追究被告违约责任，双方一致同意解除合同防止损失扩大的行为不能当然视为对违约方的免责意思表示。证人证言表示原告曾表示不予追究被告违约责任，但无其它证据予以印证，本院认为依据不足，不予采纳。原告就其损失未提交相应证据，且根据被告提交证据可知涉案房屋房价实际未有明显变化，但违约金兼具弥补损失及制裁违约行为之效能，被告仍得就违约行为承担责任，根据涉案房屋实际市场价格的变化，本院酌定被告承担5万元违约金，被告先行支付2万元购房定金予以抵扣，即两被告再行支付3万元违约金。

【判决】1、确认原告陶某与被告张某、文某2016年5月9日签订的关于涉案房屋的买卖合同已解除。

2、被告张某、文某于本判决生效之日起十日内支付原告陶某违约金3万元（原告无需再返还2万元定金）。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

案件受理费6040元，由被告张某、文某负担。